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    商品房买卖合同无效的几种情形

    作者:上海动迁律师 发布于:2019/6/24 17:27:14 

    我买了一套商品房 总价73万,买房时开发商要求先交8万购买一个会员资格才可以买房,那时不清楚,按购房合同时间无法凑齐首付,开发商不与协商,退房要走法律程序,合同上说违约扣除累积应付款10%,  请问通过法律程序我需要交多少违约金?上海房产律师解答可以通过法律程序维权,索要合理赔偿金额,需要根据您的 合同约定和实际情况,如有争议可以通过诉讼解决。按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此,除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。

    在满城房产租了房子做生意,然后房子热水器出了问题十几天没有给我解决,导致我损失客户和钱,然后找到房东才了解到房东和满城房产的代租合同只剩下不到一年,而满城跟我签的合同是一年,租房的时候也没有告知我,如果告知我我是不会租这个房子的,我现在想让满城退我剩下的租金和押金可以吗?上海房产律师解答部分租赁时间无效,是否能退租金和押金,看合同约定了。

    一、商品房买卖合同有什么特征

    商品房买卖合同作为不动产买卖合同的主要类型,具有如下法律特征:

    1、标的物在法律上呈现出复杂的形态。交易的房屋既可能是已建好的房屋,也可能是尚未竣工的房屋,而且还包括建筑物和小区的公用设施、设备的所有权或使用权。

    2、标的物所有权的转移以登记为成立条件。我国《合同法》第一百三十三条规定,标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。


    3、行政干预强烈。由于土地房屋类不动产价值巨大,对国计民生影响很大,国家对房地产行政监管相对较为严格。如国家实行登记制度、推行合同示范文本、实行限购政策等。

    二、商品房买卖合同无效的几种情形:

    1、出卖人主体不当导致的合同无效。

    包括两种情况:一是,出卖人不具备开发主体资格;二是,出卖人没有销售资格。前一种情况主要表现为出卖人没有开发经营房地产的权利能力和行为能力,换句话说就是没有房地产开发经营的经营范围;后者主要是指房地产开发企业针对到特定的楼盘,没有相应的销售资格。如:开发企业在没有达到法定的售房条件下,为解决资金问题,私下销售房屋等等。

    2、买受人主体不当导致的合同无效。

    这种情况主要是买受人没有订立合同的权利能力和行为能力。如:不符合国家限购政策。

    3、出卖人故意隐瞒所售房屋抵押的事实。

    出卖人因实有资本少达不到法律规定的商品房预售条件,为了融资往往采用两个途径:一是,将在建工程抵押给银行,然后与银行协商,由该银行办理商品房按揭,双方约定开发商收取的买受人首付款直接归还开发商在银行的贷款。这样一来,开发商出售给买受人的房屋是设定了抵押权的不完整产权。如果开发商不能归还银行的贷款,银行可以行使抵押权人的权利。到头来受损失的还是购房者;二是,由施工单位垫资施工到可以预售的条件,然后开发商通过收取首付购房款,以此支付工程款。如开发商不能按"阴合同"支付施工单位工程款,施工单位可以运用法律规定的"工程价款优先受偿"权,对工程实施法律规定的优先司法拍卖、执行权,最后受损失的还是购房者。对此,最高法院司法解释规定,开发商如果将所销售的房屋抵押,并且隐瞒该事实,购房者可以请求法院确认合同无效,并且要求开发商承担一倍的赔偿。

    4、出卖人将拆迁安置房屋予以销售。

    出卖人因利益驱使,将用于安置被拆迁人的房屋销售给其他购房者。到履行拆迁协议书的安置时,往往采用变更原协议书的产权调换安置方式,要求被拆迁人接受货币补偿,或者异地安置。对此,最高法院司法解释规定,对于这种情况,买受人可以请求法院确认合同无效,并要求开发商给予一倍的经济赔偿。



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