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    上海房产律师解答房屋交易时如何防范风险?

    作者:上海动迁律师 发布于:2019/5/24 10:10:03 

    房子是15年交房的,前年进行一次简装,厨房和卫生间装的瓷砖,去年楼下说房间渗水到他房间,造成门框裂开和顶墙一点裂纹,还有一点墙纸起泡,给他们换了门框和贴了墙纸,昨天楼下说墙纸开了,给楼下说下周六日的时候请假找工人来修,当时楼下同意了,没过一会楼下所谓的他姐夫上楼说非要整个过道和吊顶都要换掉,还要我承担住宿和装修的所有费用,这种渗水情况是开发商负责吗?上海房产律师解答要看渗水情况是房屋本身质量问题还是前面的那次简装造成的,可以要求开发商进行维修。

    小区房产总证已经办好,我买这间房子在开发商名下,我有与开发商的购房合同和交款凭证并居住多年;开发商失联,公司吊销营业执照,可否办分户产权。上海动迁律师解答是要的。

    我最近换房,地址(XX)50号601,有一个违建阳光房,已于一个多月前拆除并通过社区上报,但是昨天去查,还是没有解除限制交易。上周打过12345电话,XX队答复是已经上报给区里,后续的他们也查不到。因为比较着急过户,合同已签,不知道现在进展情况,是否能加急,同小区其他违建好像处理时间都比较快,非常感谢。上海拆迁律师解答这个你具体问相关部门,你可以直接找城建部门,要求办理,如果不办理可以提起行政诉讼。

    房屋交易时如何防范风险?

    (一)核查相关证件。购房者一般都知道买房时要看“五证”,但却忽略其内容或无法判断其真实性。购房者对证书的内容应注意以下几个方面:所购商品房是否在《商品房预(销)售许可证》允许销售的范围内,要具体到楼号。《国有土地使用证》中是否注明为“出让”,而不是“划拨”。所购房屋是否是在《国有土地使用证》中标明的土地上所建。所购房屋是否在《建设用地规划许可证》中所载明可以开发的房屋。

    (二)为防止延期交房情况的发生,购房者在购房合同中对开发商交房期限要详细约定:开发商应于某某期限将合同约定的房屋交给购房者。如届时开发商无法交房,购房者应给开发商一定的宽限期,允许开发商在该宽限期内交房。但开发商要承担违约责任,违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算。

    如宽限期满,开发商仍不能交房,购房者有权解除合同,并有权要求开发商返还购房款及所有利息,并支付违约金。违约金一般按所交购房款的一定比例计算,但一般不能超过所交房款的20%。

    (三)在房屋买卖中,购房者经常就实际房屋面积与合同书中规定的面积之间的误差与开发商发生纠纷。购房者签订合同时一定要将合同中涉及面积的条款搞清楚后再签订合同。关于面积误差问题,买卖双方在订立合同时应该约定实测面积与暂测面积存在一定范围(如3%)内的误差,不视为卖方违约,但双方应按实测面积和合同约定的单价重新结算,多退少补;若实测面积与暂测面积的误差超过一定范围(如3%)应视为卖方违约,卖方应承担违约责任。

    (四)物业管理是购房者长期面临的一个问题,购房者在完成购房手续后入住前,要与物业管理公司签订管理公约,接受物业管理公司的管理,并享受管理公司提供的各项服务。因此,在签订管理公约时,购房者一定要明确双方的权利和义务。购房者是合同的一方,完全有权利修改管理公约的有关条款,并且有权利保留和选聘新的物业管理公司的权利。同时,购房者应保留对物业管理公司的选择权。虽然在入住前签订管理公约时购房者无法立即选择物业管理公司,但保留在一定期限(如1年)后选择新的管理公司的权利,以使损失减小到最小程度。

    房屋交易也就是房屋买卖,因此签订的合同也就是房屋买卖合同,该合同能够在一定程度上为当事人的利益提供保障,但前提是签订的房屋交易合同一定要是具有法律效力的。此外,不管是在签订交易合同之前,还是签订交易合同过程中,甚至是签订了合同之后,对于当事人来讲都有需要注意的地方。



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